ECONOMIA – Com juros baixos, é mais vantajoso comprar ou alugar um imóvel?

26 abr 2021 – Economia e Finanças

Mesmo após o recente aumento da taxa básica de juros da economia brasileira, o Banco Central mantém a Selic em um patamar baixo, na comparação com a série histórica. Em 2,75% ao ano, a taxa influencia nos juros que são cobrados em diversas operações financeiras, incluindo os financiamentos imobiliários.

O afrouxo monetário trouxe bons resultados para o mercado imobiliário em 2020. Os financiamentos com recursos da poupança para a compra e a construção de imóveis chegaram a R$ 123,97 bilhões no ano passado. O montante representa um crescimento de 57,5% na comparação com 2019. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Alugar é jogar dinheiro fora?

Comprar ou alugar um imóvel requer planejamento e muita organização, pois envolve as expectativas de vida e um possível comprometimento de longo prazo com aquela moradia. Alugar um imóvel é vantajoso para quem pode realizar uma mudança temporária ou tem planos incertos sobre o futuro e a família. Além disso, não requer um investimento inicial elevado e é atrativo quando o objetivo é manter uma reserva financeira.

A economista Gabriela Mosmann, analista de Investimentos da Suno Research, lembra que, ao optar pelo aluguel, o inquilino não precisa se preocupar com a depreciação do imóvel. A manutenção e reformas estruturais são de responsabilidade do proprietário. Ainda, como o montante para a compra é significativo, quem não tem uma vida financeira estabilizada pode comprometer praticamente todo o patrimônio em apenas um investimento ao preferir a compra. No entanto, a diferença dos valores alocados diminuiu com as taxas de juros mais baixas. Alugar ou comprar, no longo prazo, pode ficar “elas por elas”.

– O aluguel tem a vantagem de poder sair e não imobilizar uma parcela muito grande do seu patrimônio. É o caso de quem compra apartamento de R$300 mil, mas deixou tudo em um único ativo. Com esse valor, hoje, se investir em fundos imobiliários, poderia conseguir um rendimento de 7% a 8%, em torno de R$2 mil de rentabilidade.

Em uma simulação, a economista Malu Spricigo, head de planejamento patrimonial na JB3 Investimentos, mostra como ficaria a situação financeira da família que optasse por um apartamento de R$600 mil, com entrada de 30%. O valor do financiamento restante seria de R$420 mil. Na análise, ela considerou um custo efetivo total de 8% ao ano, ou 0,64% ao mês. Esse valor seria parcelado em 360 vezes. Ao final desse período, o total do investimento ficaria em mais de um milhão de reais. Se optasse por um aluguel de R$2400 no período, mas o valor de 180 mil, que seria a entrada do imóvel, fosse investido a uma taxa de 4% acima da inflação, o valor acumulado em 30 anos seria de mais de R$500 mil.

– O aluguel é mais atrativo quando as famílias possuem um plano mais incerto, não sabe se quer ficar na cidade ou bairro. Já tive casos de clientes que casaram, compraram apartamento e depois se arrependeram. E o aluguel é interessante do ponto de vista financeiro. Quando comparamos com um financiamento bancário, pagamos muitos juros nessa operação, olhando o custo efetivo total do financiamento, a conta nunca fecha. Dificilmente entrar um financiamento imobiliário faz mais sentido do que morar de aluguel.

Sonho da casa própria

Mesmo que financeiramente seja mais vantajoso morar de aluguel, ter uma moradia própria ainda é sonho da maior parte da população. Poder fazer reformas, ter estabilidade e deixar esse patrimônio para os filhos no futuro estão entre os motivos para quem assume esse compromisso. É preciso ter uma vida financeira estabilizada, pensar com cuidado e planejar muito bem antes de formalizar um contrato.

>> Número de reformas de imóveis cresceu desde o início da pandemia?

A recomendação, para quem pode, é pagar à vista, mas sabemos que isso não é possível para a maior parte da população. Segundo Spricigo, para quem realmente sonha em ter um imóvel próprio, e precisa financiar, o momento é esse.

– Tem bancos com taxas muito atrativas. Mas tem que ficar atento, pois no cenário do Brasil, quando entramos em taxas pós-fixadas, o risco é muito grande – reforça a especialista.

As economistas orientam a guardar o maior montante possível para abater na entrada e utilizar os recursos do FGTS, para poder ter acesso a taxas de juros mais competitivas. Mosmann lembra que quanto maior o prazo do financiamento, o cliente pode acabar pagando mais.

– A recomendação é ter no mínimo 25% a 30% do valor do imóvel para dar de entrada. Isso auxilia muito na negociação das taxas, para não precisar pagar dois imóveis. E também faz com que as pessoas não busquem imóveis muito além do padrão de vida delas. Temos que ser um pouco realistas, para não nos endividarmos com coisas que não podemos pagar – pontua.

Além da atenção às taxas de juros, as parcelas não podem comprometer um determinado nível da renda familiar. Mossmann cita como exemplo quem ganha R$5 mil. Não poderia ter R$3 mil destinados à parcela do financiamento, pois poderia inviabilizar outras áreas da vida, como a escola de um filho.

– O bom é pagar mais ou menos o que pagaria para o aluguel, é como se trocasse essas despesas. Vejo gente pagando o dobro com a desculpa que o imóvel é próprio. Oriento a deixar no máximo 60% da renda alocada para despesas da família: como aluguel, ou as parcelas, conta de luz, despesas com alimentação, entre outras;

Comprar na planta pode ser mais barato, mas requer cuidados

Para quem não tem pressa, a compra de imóveis na planta pode ser uma opção vantajosa financeiramente. No entanto, atenção redobrada quanto à reputação da construtora.

• Imóvel na planta é um negócio bem interessante. Vemos muitos casos que saem muito mais em conta e depois há muita valorização. Mas é preciso considerar a localização e se não haverá construções ao lado. O risco maior é a construtora. Você precisa conhecer bem a construtora que vai fazer o imóvel. Já vi casos de a construtora quebrar e demorar anos para outra assumir aquele empreendimento – relata Spricigo.

• Para Mossmann, o contrato precisa deixar claro quais serão os procedimentos em caso de atraso por parte da construtora.

  – Tem que olhar bem com quem está comprando, se a construtora cumpre os prazos. Importante ter no contrato se terá multa caso ela atrase. Se a pessoa se planejar para sair do aluguel daqui a um ano e atrasar, vai ter que pagar os dois – alerta.

• Mesmo após o recente aumento da taxa básica de juros da economia brasileira, o Banco Central mantém a Selic em um patamar baixo, na comparação com a série histórica. Em 2,75% ao ano, a taxa influencia nos juros que são cobrados em diversas operações financeiras, incluindo os financiamentos imobiliários.

  O afrouxo monetário trouxe bons resultados para o mercado imobiliário em 2020. Os financiamentos com recursos da poupança para a compra e a construção de imóveis chegaram a R$ 123,97 bilhões no ano passado. O montante representa um crescimento de 57,5% na comparação com 2019. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

  Mas será que essa redução torna a compra de um imóvel mais atrativa, na comparação com o aluguel? Segundo as especialistas consultadas pela NSC, o aluguel tende a sair mais barato.

  Alugar é jogar dinheiro fora?

  Comprar ou alugar um imóvel requer planejamento e muita organização, pois envolve as expectativas de vida e um possível comprometimento de longo prazo com aquela moradia. Alugar um imóvel é vantajoso para quem pode realizar uma mudança temporária ou tem planos incertos sobre o futuro e a família. Além disso, não requer um investimento inicial elevado e é atrativo quando o objetivo é manter uma reserva financeira.

  A economista Gabriela Mosmann, analista de Investimentos da Suno Research, lembra que, ao optar pelo aluguel, o inquilino não precisa se preocupar com a depreciação do imóvel. A manutenção e reformas estruturais são de responsabilidade do proprietário. Ainda, como o montante para a compra é significativo, quem não tem uma vida financeira estabilizada pode comprometer praticamente todo o patrimônio em apenas um investimento ao preferir a compra. No entanto, a diferença dos valores alocados diminuiu com as taxas de juros mais baixas. Alugar ou comprar, no longo prazo, pode ficar “elas por elas”.

  – O aluguel tem a vantagem de poder sair e não imobilizar uma parcela muito grande do seu patrimônio. É o caso de quem compra apartamento de R$300 mil, mas deixou tudo em um único ativo. Com esse valor, hoje, se investir em fundos imobiliários, poderia conseguir um rendimento de 7% a 8%, em torno de R$2 mil de rentabilidade.

  Em uma simulação, a economista Malu Spricigo, head de planejamento patrimonial na JB3 Investimentos, mostra como ficaria a situação financeira da família que optasse por um apartamento de R$600 mil, com entrada de 30%. O valor do financiamento restante seria de R$420 mil. Na análise, ela considerou um custo efetivo total de 8% ao ano, ou 0,64% ao mês. Esse valor seria parcelado em 360 vezes. Ao final desse período, o total do investimento ficaria em mais de um milhão de reais. Se optasse por um aluguel de R$2400 no período, mas o valor de 180 mil, que seria a entrada do imóvel, fosse investido a uma taxa de 4% acima da inflação, o valor acumulado em 30 anos seria de mais de R$500 mil.

  – O aluguel é mais atrativo quando as famílias possuem um plano mais incerto, não sabe se quer ficar na cidade ou bairro. Já tive casos de clientes que casaram, compraram apartamento e depois se arrependeram. E o aluguel é interessante do ponto de vista financeiro. Quando comparamos com um financiamento bancário, pagamos muitos juros nessa operação, olhando o custo efetivo total do financiamento, a conta nunca fecha. Dificilmente entrar um financiamento imobiliário faz mais sentido do que morar de aluguel.

  Sonho da casa própria

  Mesmo que financeiramente seja mais vantajoso morar de aluguel, ter uma moradia própria ainda é sonho da maior parte da população. Poder fazer reformas, ter estabilidade e deixar esse patrimônio para os filhos no futuro estão entre os motivos para quem assume esse compromisso. É preciso ter uma vida financeira estabilizada, pensar com cuidado e planejar muito bem antes de formalizar um contrato.

  ?>> Número de reformas de imóveis cresceu desde o início da pandemia?

  A recomendação, para quem pode, é pagar à vista, mas sabemos que isso não é possível para a maior parte da população. Segundo Spricigo, para quem realmente sonha em ter um imóvel próprio, e precisa financiar, o momento é esse.

  – Tem bancos com taxas muito atrativas. Mas tem que ficar atento, pois no cenário do Brasil, quando entramos em taxas pós-fixadas, o risco é muito grande – reforça a especialista.

  As economistas orientam a guardar o maior montante possível para abater na entrada e utilizar os recursos do FGTS, para poder ter acesso a taxas de juros mais competitivas. Mosmann lembra que quanto maior o prazo do financiamento, o cliente pode acabar pagando mais.

  – A recomendação é ter no mínimo 25% a 30% do valor do imóvel para dar de entrada. Isso auxilia muito na negociação das taxas, para não precisar pagar dois imóveis. E também faz com que as pessoas não busquem imóveis muito além do padrão de vida delas. Temos que ser um pouco realistas, para não nos endividarmos com coisas que não podemos pagar – pontua.

  Além da atenção às taxas de juros, as parcelas não podem comprometer um determinado nível da renda familiar. Mossmann cita como exemplo quem ganha R$5 mil. Não poderia ter R$3 mil destinados à parcela do financiamento, pois poderia inviabilizar outras áreas da vida, como a escola de um filho.

  – O bom é pagar mais ou menos o que pagaria para o aluguel, é como se trocasse essas despesas. Vejo gente pagando o dobro com a desculpa que o imóvel é próprio. Oriento a deixar no máximo 60% da renda alocada para despesas da família: como aluguel, ou as parcelas, conta de luz, despesas com alimentação, entre outras;

  Comprar na planta pode ser mais barato, mas requer cuidados

  Para quem não tem pressa, a compra de imóveis na planta pode ser uma opção vantajosa financeiramente. No entanto, atenção redobrada quanto à reputação da construtora.

  • Imóvel na planta é um negócio bem interessante. Vemos muitos casos que saem muito mais em conta e depois há muita valorização. Mas é preciso considerar a localização e se não haverá construções ao lado. O risco maior é a construtora. Você precisa conhecer bem a construtora que vai fazer o imóvel. Já vi casos de a construtora quebrar e demorar anos para outra assumir aquele empreendimento – relata Spricigo.

  • Para Mossmann, o contrato precisa deixar claro quais serão os procedimentos em caso de atraso por parte da construtora.

    – Tem que olhar bem com quem está comprando, se a construtora cumpre os prazos. Importante ter no contrato se terá multa caso ela atrase. Se a pessoa se planejar para sair do aluguel daqui a um ano e atrasar, vai ter que pagar os dois – alerta.

  • Fonte: NSC Total