Seguindo as práticas contábeis adotadas pelas companhias do setor de construção civil e incorporação imobiliária, a João Fortes utiliza o regime de competência nas suas demonstrações financeiras.
O método adotado para apropriação das receitas da João Fortes oriundas de incorporação é o método POC (Percentage of Compliance), que exige o reconhecimento das receitas ao longo do período de construção do empreendimento, na proporção da evolução física ou financeira das obras.
Para o melhor entendimento das Demonstrações Financeiras da Companhia e visando facilitar a análise e a montagem do seu modelo, são destacados alguns pontos importantes referentes às principais contas e a apuração do resultado como segue:
Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis
A receita, bem como os custos relativos às unidades vendidas de incorporação imobiliária, é apropriada ao resultado ao longo do período de construção dos empreendimentos, à medida da sua evolução financeira e não na data de assinatura dos contratos de venda ou no recebimento das unidades vendidas.
Nas vendas a prazo de unidades concluídas, o resultado é apropriado no momento em que a venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual.
Geralmente, na data do lançamento, a construção ainda não começou. Assim sendo, a porcentagem de custo incorrido reflete os custos de terreno e incorporação como porcentagem do custo orçado (contratado) total do empreendimento.
Nas vendas de unidades não concluídas são observados os seguintes procedimentos:
- O custo incorrido (incluindo o custo do terreno) correspondente às unidades vendidas é apropriado integralmente ao resultado;
- É apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas (incluindo o terreno), em relação ao seu custo total orçado, sendo esse percentual aplicado sobre a receita das unidades vendidas, ajustada segundo as condições dos contratos de venda, sendo assim determinado o montante das receitas a serem reconhecidas; e
- Os montantes das receitas de vendas reconhecidos, que sejam superiores aos valores efetivamente recebidos de clientes, são registrados em conta redutora no ativo circulante ou realizável a longo prazo. Os montantes recebidos com relação à venda de unidades que sejam superiores aos valores reconhecidos de receitas, são contabilizados na rubrica “Adiantamentos de clientes”.
Exemplificando: geralmente, a companhia recebe o valor dos contratos de venda ou parte dele (no caso de vendas a prazo) antes da apropriação das receitas, estes valores vão para o Balanço Patrimonial como “Adiantamento de Clientes” e a receita de incorporação relativa a um determinado período reflete, na verdade, a apropriação de vendas contratadas anteriormente, daí o motivo de muitas vezes quando se faz uma análise comparativa dos números de um período em relação a outro, ocorrer redução no valor de vendas acompanhado de um incremento nas receitas.
Os juros e a variação monetária incidentes sobre o saldo de contas a receber a partir da entrega das chaves, assim como o ajuste a valor presente do saldo de contas a receber, são apropriados ao resultado de incorporação e venda de imóveis quando incorridos, obedecendo ao regime de competência de exercícios.
Os encargos financeiros de contas a pagar por aquisição de terrenos e das operações de crédito imobiliário, incorridos durante o período de construção, são apropriados ao custo incorrido e refletidos no resultado por ocasião da venda das unidades do empreendimento ao qual estão diretamente relacionados.
Os tributos incidentes sobre a diferença entre a receita de incorporação imobiliária e a receita acumulada submetida à tributação são calculados e refletidos contabilmente por ocasião do reconhecimento dessa diferença de receita.
As despesas e custos incorridos na construção e manutenção dos stands de vendas, bem como a decoração do apartamento-modelo, são registrados em rubrica de ativo imobilizado, e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida útil estimada desses itens. A despesa de depreciação desses ativos é reconhecida em rubrica de despesas com vendas.
O encargo relacionado com a comissão de venda pertence ao adquirente do imóvel e não se constitui receita ou despesa da Companhia e de suas controladas.
As demais despesas comerciais, incluindo propaganda e publicidade, são apropriadas ao resultado quando incorridas, de acordo com o regime de competência.
Prestação de serviços
Receitas decorrentes da prestação de serviços imobiliários são reconhecidas na medida em que os serviços são prestados e consistem basicamente em quantias recebidas com relação à atividade de administração de construção para terceiros, administração técnica e administração de bens imóveis.
Contas a receber de clientes
A comercialização das unidades ocorre, na maioria das vezes, durante as fases de lançamento e construção dos empreendimentos. As contas a receber de clientes, nesses casos, são constituídas aplicando-se o percentual encontrado da relação entre o custo incorrido das unidades vendidas (incluindo o terreno) e seu custo total orçado, sobre a receita das unidades vendidas, ajustada segundo as condições dos contratos de venda, sendo assim determinado o montante das receitas acumuladas a serem reconhecidas, sobre o qual se deduz as parcelas recebidas.
As contas a receber de clientes são avaliadas no momento inicial pelo valor presente e deduzidas da provisão para créditos de liquidação duvidosa. A provisão para créditos de liquidação duvidosa é estabelecida quando existe uma evidência objetiva de que a Companhia não será capaz de cobrar todos os valores devidos de acordo com os prazos originais das contas a receber. O valor da provisão é a diferença entre o valor contábil e o valor recuperável.
As parcelas em aberto são atualizadas com base no Índice Nacional da Construção Civil – INCC para a fase de construção do projeto, e pelo Índice Geral de Preços de Mercado – IGP‑M, após a data de entrega das chaves das unidades concluídas. Sobre este saldo (pós-chaves), de forma geral, incide juros de 12% ao ano, sendo a receita financeira apurada registrada no resultado como “Receita de incorporação”.
Imóveis a comercializar (Estoques)
Nos balanços da Companhia, os imóveis prontos a comercializar estão demonstrados ao custo de construção, que não excede ao seu valor líquido realizável. No caso de imóveis em construção, a parcela em estoque corresponde ao custo incorrido das unidades ainda não comercializadas.
O custo compreende materiais, mão-de-obra (própria ou contratada de terceiros) e outros custos de construção relacionados, incluindo o custo financeiro do capital aplicado (encargos financeiros de contas a pagar por aquisição de terrenos e das operações de crédito imobiliário, incorridos durante o período de construção), de acordo com o O-CPC-01.
O valor líquido realizável é o preço de venda estimado para o curso normal dos negócios, deduzidos os custos de execução e as despesas de vendas. Quando o custo de construção dos imóveis a comercializar, concluídos ou em construção, exceder o fluxo de caixa esperado de suas vendas, uma perda pela redução ao valor recuperável é reconhecida no período em que foi identificado que o valor contábil excedeu o valor esperado das vendas. A recuperação do valor contábil de cada empreendimento imobiliário é revisada quando eventos ou mudanças nos cenários macroeconômicos indicarem riscos do valor contábil não ser recuperável, caso confirmado, uma provisão é contabilizada.
Os terrenos estão demonstrados ao custo de aquisição, acrescido dos eventuais encargos financeiros gerados pelo seu correspondente contas a pagar. No caso de permutas por unidades a serem construídas, seu custo corresponde ao preço de venda à vista, previsto para as unidades a serem construídas e entregues em permuta. O registro do terreno é efetuado apenas por ocasião da lavratura da escritura do imóvel, não sendo reconhecido nas demonstrações financeiras enquanto em fase de negociação, independentemente da probabilidade de sucesso ou estágio de andamento da mesma ou no caso de haver cláusulas de efeito suspensivo na escritura do imóvel.
Para auxiliar ainda mais a avaliação da João Fortes por parte de analistas e investidores, seguem alguns detalhes sobre as fontes de receitas, os principais custos e despesas e os fatores que podem afetar os resultados operacionais da Companhia:
Principais Fontes de Receitas
As fontes de receitas da Companhia são: atividades de compra e venda, incorporação e construção de imóveis; execução por administração de obras de construção civil; desenvolvimento, planejamento, comercialização e administração de shopping centers ou centros comerciais, em fase de lançamento, expansão e/ou revitalização; exploração de estacionamentos e merchandising; prestação de serviços a terceiros na área de shopping centers e/ou centros comerciais; receitas de locações de imóveis.
No negócio de incorporação imobiliária, as receitas são provenientes das vendas de imóveis concluídos e a concluir, bem como de participações em empreendimentos imobiliários.
No negócio de shopping centers, a João Fortes opera em parceria com a Shopinvest Planejamento, Marketing e Participações Ltda.
Principais Custos e Despesas
Os principais custos e despesas associados à operação de incorporação imobiliária da João Fortes referem-se ao custo dos imóveis vendidos, que é composto principalmente por: (i) custo do terreno; (ii) custo de construção dos imóveis; (iii) despesas com vendas e marketing; (iv) corretagem; e (v) outros.
O terreno pode ser adquirido em espécie (à vista ou a prazo) ou por meio de permuta por unidades ou percentual de faturamento.
O custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária compreende todos os gastos incorridos para sua obtenção, independente de pagamento, e abrange: (i) preço do terreno; (ii) custos dos projetos; (iii) custos relacionados à construção; (iv) impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que envolvem o empreendimento imobiliário, incorridos durante a fase de construção; e (v) encargos financeiros associados ao financiamento do empreendimento imobiliário.
As despesas com vendas e marketing incluem a depreciação dos gastos com montagem dos plantões de vendas (stands de vendas) e a depreciação da decoração do apartamento modelo, comissões sobre vendas, propagandas e publicidade.
As despesas com comissões de vendas são ativadas como pagamentos antecipados e apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas com vendas, observando os mesmos critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária.
As despesas com propaganda, marketing, promoções e outras atividades correlatas não fazem parte do custo de construção do imóvel. Essas despesas devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica específica relacionada a despesas com vendas, não afetando, dessa forma, o resultado bruto das atividades de incorporação imobiliária.
Fatores que afetam a Operação
O êxito no negócio de incorporações imobiliárias e construção civil é determinado, principalmente, pelo cenário econômico do País. Geralmente, a demanda por novas unidades residenciais é influenciada por diversos fatores, incluindo o crescimento do nível de empregos, disponibilidade de crédito, taxas de juros, programas de financiamento hipotecário, confiança do consumidor, políticas governamentais, fatores demográficos e, em menor extensão, mudanças em impostos prediais, custos de energia e regulamentação de imposto de renda.
O lançamento de novas unidades é influenciado pelo estoque de unidades existentes, políticas governamentais, custo e disponibilidade de terrenos, aprovações governamentais, custos diversos de construção e vendas, disponibilidade de crédito, dentre outros fatores.
O comportamento dos clientes, bem como as estratégias adotadas pelas companhias do setor imobiliário, é influenciado por vários fatores como: incertezas econômicas e políticas, custos de construção, disponibilidade de mão-de-obra e matéria-prima, etc.
A taxa de câmbio também pode afetar os resultados operacionais da João Fortes. Isso ocorre porque mesmo que todas as receitas da Companhia sejam em reais, o preço de alguns de seus insumos são determinados no mercado internacional. Olhando pelo cenário macroeconômico, valorizações do real em relação ao dólar norte-americano podem conter a alta da inflação e, consequentemente, segurar o aumento das taxas de juros, fatores que tendem a provocar aumento na demanda no setor imobiliário. Em contrapartida, uma desvalorização do real em relação ao dólar pode ocasionar pressões inflacionárias adicionais no Brasil e desencadear aumentos das taxas de juros, gerando queda na demanda por imóveis.